อสังหาปีกระต่ายทองจะรุ่งหรือร่วง?

แนวโน้มของธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ปี “กระต่ายทอง” คาดการณ์กันว่าในครึ่งปีแรกคงหนีไม่พ้นการเผชิญปัญหาความขัดแย้งกันทางการ เมืองที่หนักหน่วงรุนแรง อันจะส่งผลให้ “ดีมานด์-ซัพพลาย” ชะลอตัวกันไปทั้งระบบ

หากโชคดีปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองคลี่คลายสามารถหาจุดที่ลง ตัวสานประโยชน์ร่วมกันได้ ก็จะส่งผลให้ในครึ่งปีหลังสถานการณ์ก็อาจจะกลับพลิกฟื้นคืนเข้าสู่ภาวะปกติ กำลังซื้อ ก็จะหวนคืนกลับมาสู่ตลาดสร้างยอดขายในโครงการต่างๆ เพิ่มขึ้น 

 ผู้ประกอบการน้อยใหญ่ก็ยังคงผุดโครงการโดยเฉพาะโครงการประเภท “คอนโดมิเนียม” ออกมามากมาย จน “แบงก์ชาติ” ต้องออกมาตรการเบรกความร้อนแรง ในสถานการณ์ปกติภาพรวมของธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ในปีนี้น่าจะดีกว่าปี 2553 ประมาณ 6-7% แต่หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 1.75% เป็น 2% จะทำให้ผู้บริโภคได้รับผลกระทบและจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่ออัตราการซื้อที่ ลดลง 1.5-2% 

 ผมเชื่อว่าในอนาคตนับจากปี “เถาะ” ธุรกิจนี้จะมีแต่ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่เท่านั้น ส่วนผู้ประกอบการขนาดเล็กจะค่อยๆ ทยอยล้มหายตายจากไปเนื่องจากต้องใช้เงินหมุนเวียนสูง อีกทั้งราคาที่ดินก็มีแนวโน้มว่าจะมีราคาสูงขึ้น และการแข่งขันจะเข้มข้นมากขึ้น รวมไปถึงหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องก็จะทวีความเข้มงวดมากขึ้น และผู้บริโภคมีความรู้มากขึ้นด้วย เป็นผลให้การรวมตัวเพื่อเรียกร้องสิทธิอันพึงมีพึงได้ของลูกค้าจะเป็นเรื่อง ที่ใหญ่ขึ้นในอนาคต นอกจากนั้น คาดกันว่าแนวโน้มราคา “บ้าน” และ “คอนโดมิเนียม” คงจะปรับขึ้นประมาณ 5% แต่ในทำเลที่มีการแข่งขันกันสูง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าราคาคงปรับขึ้นไม่ได้ ส่งผลดีต่อผู้ซื้อเนื่องจากมีตัวเลือกมากขึ้น

 ส่วนมาตรการ “มูลค่าสินทรัพย์ต่อการปล่อยสินเชื่อ” หรือ “แอลทีวี” นั้น แม้ผู้ประกอบการต้องการให้เงินดาวน์ต่ำ แต่ก็ต้องทำตามกฎเกณฑ์ของ “แบงก์ชาติ” ผู้ซื้อที่มีเงินดาวน์ไม่พอก็คงซื้อได้ยากมากขึ้น กรณีวางดาวน์ 10% จะส่งผลกระทบต่อตลาด “คอนโดมิเนียม” และ “บ้าน” ระดับล่าง ซึ่งเป็นสัดส่วนโดยประมาณ 20% ของตลาดรวม เพราะกลุ่มผู้บริโภคที่เคยเป็น “ผู้เช่าบ้าน”  จะหายไปจากตลาดมากขึ้น ทั้งๆ ที่ตามความเหมาะสม “แบงก์ชาติ” ควรจะควบคุมผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2-3  มากกว่าหลังแรก ส่วนพวกเก็งกำไรใน “อสังหาริมทรัพย์” หายไปจากตลาดประมาณ 20% ครับ

 ภาพรวมผมเชื่อว่าปี “กระต่ายทอง” นี้ ตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ยังพอประคองตัวไปได้อีกหนึ่งปี แต่นอกจากความขัดแย้งทางการเมืองแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะเป็นตัวแปรที่สำคัญอีกประการหนึ่ง ไม่แน่นะครับในปีนี้ “ทาวน์เฮ้าส์” และ “บ้านเดี่ยว” ที่ราคาไม่สูงมากนักจะกลับเป็นที่นิยมกันใหม่อีกรอบมาส่วนกระแสความนิยม “คอนโดมิเนียม” จะลดความร้อนแรงลง ทำให้ “เซ็กเมนท์” อื่นดึงยอดขายขึ้นมาได้ ธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทยยังไปได้เรื่อยๆ ดังเช่นในตอนนี้มีนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่มาลงทุนในเมืองไทย ซึ่งเป็นดัชนีชี้ว่าธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ในบ้านเราในสายตานักลงทุนต่างชาติยังน่าลงทุนและคงไม่เกิดสภาวะ “ฟองสบู่” มาตรการต่างๆ ของ “แบงก์ชาติ” เชื่อว่าคงจะทยอยออกมามากกว่าปี 2553 ที่จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็ก อีกทั้งผมยังเชื่อว่าการขาดแคลนแรงงานเป็นปัญหาหนักมากในปี “กระต่ายทอง" นี้ จะเกิดปรากฏการณ์ผู้รับเหมาก่อสร้างขาดแคลนเพราะโครงการก่อสร้าง “คอนโดมิเนียม” มีมาก ผู้รับเหมาที่ดีจะเลือกผู้ประกอบการที่มั่นคง และเชื่อว่าปี 2554 ราคาจ้างเหมาในการก่อสร้างจะปรับสูงขึ้นแน่นอนครับ 

 การที่ “แบงก์ชาติ” ออกมาตรการ “แอลทีวี” ถือเป็นการฉีดวัคซีนธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียม” เพื่อลด “ความร้อนแรง” ลง ซึ่งหากช่วยไม่ได้ก็คงจะต้องมีมาตรการเพิ่มเติมออกมาอีก

ภัทรพล เวทยสุภรณ์

ที่มา : http://www.komchadluek.net